中国虽然提倡企业走出去已有10年

  挪威是一个美丽富裕、理性客观、具有人道主义和人文思想的国家。但这个社会也有许多缺点,比如办事效率低、滥用社会福利等。从海外投资者的角度来说,不管在哪投资,必须要对当地进行调研,规避风险。作为挪威华商会会长,我乐意为中资、侨资企业到挪威投资发展提供咨询和帮助。▲(本文由全国政协海外列席委员、挪威华商会会长口述,由《环球时报》记者杨沙沙采访整理)

  第三:法律方面涉及开发相关常见的建筑法规、合同法、赔偿法、保险法、劳动保护法等。有的企业在许多合同中写得很含糊,责任、义务、权利不明确,造成大量纠纷,公司主要负责人将80%的时间用于纠纷处理、打官司,20%用于业务发展,最终导致破产。

  我用一套房打开挪威房地产市场

  曹侃

  现在,挪威首都奥斯陆的房价平均约每平米7万克朗,高端房子价格在15万克朗以上,算是欧洲房价很高的国家。挪威人自有住房的比率达到77%,拥有一套自己的房子是挪威人普遍的愿望,这种观念和中国人很像。北欧邻国丹麦、瑞典、芬兰的比例分别为51%、63%和59%。挪威虽然也有提供给低收入者的经济适用房,但房子的量非常少。由于石油财富所带来的产业链、科技产业、传统产业的不断发展,挪威宏观经济的良好状况在全世界屈指可数。挪威就业机会多,很多家庭都有资金积累。父母会补贴帮助子女买房,但不倾全家之力。挪威房屋开支约占家庭可支配收入的17%,这个比例在欧洲国家算是比较低的。

  第一:经济方面涉及项目的经济效益、发展潜力、市场需求等。比如是选择购买房地产公司的100%的股权,还是房地产公司的楼房,差别就很大。从税务角度看,1亿的股权购买金额视情况可为卖家节省一两千万的税务开支,或为买家增加一两千万税务开支。原因是按税务法规定,股权出售利润无需纳税,而出售楼房的利润需纳税24%。此外,购买100%的股权还需要承担被购买公司原先对第三方的责任。购买股权具有不用交付土地印花税等优点。

  上世纪80年代初期,随着改革开放的深入,很多有海外关系的家庭纷纷将自己的子女送去海外读书深造,我就是在这样的大背景下来到北欧挪威自费留学。刚来时我才16岁,在挪威的一家住宿学校边读挪威语边预备参加来年的高考。天道酬勤,经过一年的刻苦和努力,我被大学录取并接受了多年的科班系统训练。

  中资企业在挪威

  目前,在挪威投资的中资企业并不多。我想主要有以下几个原因:第一,中国虽然提倡企业走出去已有10年,但也就是最近三四年,中企走出去才逐渐形成气候;第二,挪威和中国距离很远,语言也有障碍;第三,挪威经济发展比欧美大多数国家都要好,所以不像其他国家那样迫切需要投资;第四,挪威对产品与服务要求高,对于低端廉价的产品接受度很低。上述原因决定,来挪威发展的中国企业,必须是具有一定优势、在国内也发展很好的企业。

  在经济衰退时抄底买房 对政策与法规认真研究

  在挪威投资房地产的风险

  在北欧投资,了解经济、技术、法律、审批这四方面问题,有助于降低投资风险,提高成功率。这些问题需要综合考虑,仅注重一两个方面是不够的。

  第二:技术方面包含建筑习惯、建筑技术标准、政府要求等问题。具体到项目中,技术标准应重视建筑结构安全、左右上下单元之间的隔音(空气声和撞击声)等。政府对HSE (健康、安全、环境) 要求以及作为企业内部管理体系的组成部分也要特别重视。挪威就有案例,由于建筑大量不符合标准,改进费用超原建筑成本,导致严重亏损。

  第四:地方和中央政府审批程序在挪威通常是多层面的,很复杂、耗时。土地规划10年以上未审批的不算罕见。

  至于挪威哪些产业还有投资空间,除了房地产,我认为金融、养殖业、海洋、高科技、基础建设、旅游业等均有较大的发展空间。

  中企在挪威具有好的形象,经常受到挪威政府部门和民间好评。这为日后更多中企进入挪威市场创造良好条件。

  当时由于资金短缺,我也参加了楼房的翻修。我在实践中体会到行业知识、法规在法制社会的决定性作用,这就是我后来连续六七年自学土木工程、金融学等学科的动力,并为以后的发展奠定坚实的基础。我也因此放弃了攻读博士学位的机会。

  房地产市场还有空间

  我的“第一桶金”

  涉足房地产行业,并不是我有卓识远见,而是一次偶然的机会。1993年,挪威经济出现衰退,银行业危机导致房地产全面崩溃、楼价低迷。我那时住在挪威第二大城市卑尔根,硕士毕业并被卑尔根大学物理系录取为博士生。卑尔根大学地处市中心, 在校区周围拥有一批旧楼房向市场出售。当时初生牛犊不畏虎,低价买到一幢4层小楼,大约花了33万挪威克朗,而这个价格现在在挪威只够买一个卫生间(现在100元人民币约等于 120挪威克朗),整个小楼里外彻底翻建又花了80多万克朗。这是我房地产人生的开端。两年后翻修结束,楼房焕然一新。因房屋租赁市场需求强劲,4套公寓很快就出租,并有了很好的租金收入。以这一楼房做抵押贷款,盘活了资金。

  我们1993年成立北欧房地产公司,由于规模的扩大后来又成立了“北欧集团”,以房地产开发、楼盘交易与租赁为业务核心。北欧集团在挪威土生土长,其发展模式可归纳为以下几点作为交流:首先,我们有自己的产业价值链??房地产开发设计能力施工建设,为我们提供竞争优势和利润空间,同时又减少项目风险;其次,与一流企业合作,树立品牌。比如我们在挪威南部城市腓特烈斯塔市中心最大的升级改造项目西施园 (Cicignon Park),当地大学、研究机构就相关课题与我们合作,包含学士、硕士、博士论文课题等;第三,储存优质土地以保证持续发展;此外,与多家银行建立长期合作关系。银行的支持、良好的资本运作是发展的基石。

  在挪威开发房地产,风险是多方面的,要重视的有以下四方面问题:

  2016年圣诞前夕,中国和挪威声明两国关系正常化,两国将开展友好往来和经济合作, 很多中国商人因此关注在挪威的投资事宜。我在挪威学习、工作、生活30余年,已是挪威主流社会的一员,熟知挪威国情、社会机制。作为挪威的一名华商,我的点滴经验或许会给想来挪威投资的中国企业家和研究北欧国情的学者提供一些借鉴。

  从1993年到2016年挪威全国房价平均增长500%,主要城市增长更多。有人说,我很幸运赶上这波房价的低潮期,事实确实如此,但我也想说,房地产的波峰、波谷不同阶段有不同的商机。当初和我同一时间段从事房地产创业的同行,能够发展壮大的寥寥无几。比如现在,挪威房价已经涨得很高了,有些人很后悔金融危机时未买进,认为没机会了,但是实际情况并非如此。如果没有实力以及多年的准备工作,许多机会即使发现也是无法把握的。未来,我认为在挪威投资房地产尚有很大的发展空间。